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建议国务院修改《物业管理条例》,给予业主委员会社团法人资格
发布日期:2013-05-31 访问次数: 作者:


  嵊州市政协教文卫体主任黄善祥反映,到去年底,全国城市化率已达到50%,党的十八大又明确提出把推进城镇化作为今后五年的重点工作之一。随着大量农民进城,大量流动人口集聚,城市社区管理面临新的难题。《中华人民共和国物业管理条例》施行已经多年,从制度和机制上看住宅小区的管理似乎非常完备,但实际执行却远远未遂人愿,小区的物业管理面临着矛盾多、难题多、困惑多的问题。

  据对浙江省嵊州市的统计调查,全市人口73万,其中市区人口约30万,住于无物业管理的区域约14万,居住有物业管理的小区约16万。现在已有物业管理住宅小区中管理秩序较为正常的4个约3.5 万人口;勉强维持管理的5 个约4.5万人口;已经“弃管”的5 3.5万人口。后二类物业管理小区面临的问题有:一是环境卫生脏乱差;二是楼房乱改、私搭、自检现象频发;三是车辆无序停放,“行”路难;四是公共设施残缺不全;五是安全隐患比较多。

  黄善祥说,之所以会造成如此困窘,根本性症结在于物业管理中业主委员会缺乏法律主体身份,既不能建章自治,也不能代表业主行使权利。由民政部门授予小区业主委员会社团与法人资格,是解决小区管理问题的前置条件。其作用在于:

  一、业主委员会将具有全部财产权益和资产经营收益权,可以有维权的财力渠道。上述两类财产权包括小区内空地、车道、停车位、各类公建设施、配套用房、广告牌位等一切可用于商业经营并能产生收益的全部收入;还有属于小区全体业主所有的房屋维修基金(此款一般由政府住建部门代管)。

  二、业主委员会将具有全部财产权益和资产经营收益的经营和支配权,可以实行小区自我管理。即通过业主委员会这个平台建章立制,让全体业主民主参与、协商、议事、评议、监督、审计,开拓财源,发挥财力作用,规范使用财权。

  三、业主委员会将具有适格民事主体的性质,可以代表全体业主资格,实行维权与承担义务。对外,可以享有诉讼主体资格。对内,可以有身份地与小区开发商、小区物业管理企业协商,制止其单独或共同损害业主收入和合法收益的违法行为;与小区物管企业提出物管中的行为缺位、错位、失位等问题;管理本小区的属于全体业主所有的房屋维修基金,保证全体业主的利益。另一方面,也可以通过《章程》对自己的业主进行组织内部的管理与教育,对不遵守制度管理、不缴物业费的情况进行内部整改,承担本应承担的义务。

  黄善祥说,对于业主委员会能否拥有社团法人身份,司法界也有争论,主要焦点是社团法人如何承担法律行为后果。各地也有探索,但仅仅是局部试点。在当前城镇化进程不断加快的形势下,加强小区自治,势在必行。因此必须正视问题,把对小区依法规范管理问题摆上政府议事日程。

  为此建议:

  一、民政部门可以在某些区域开展业主委员会履行法人社团身份的试点工作。总结经验并修改条例。

二、修改《物业管理条例》第16条。原条款为“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。修改为 “业主委员会应当自选产生之日起30日内向物业所在地的区、县人民政府,条件具备的可同时向房地产行政部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。





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